武汉优质写字楼商务区指数量化市场表现
2021/7/31 10:49:12 来源：86写字楼网
摘要: 以大光谷区域为例，光谷核心区域与光谷东新兴市场的持续融合也将随着宜科中心、中国特种飞行器研发中心的交付进一步加深。但是区域融合与资源联动带来的不仅仅是商务区之间的协同作用，也会加速楼宇之间的竞争与差异化表现，进一步加深专业运营能力对于楼宇市场表现的影响。
武汉优质写字楼商务区指数：第一太平戴维斯研究部根据商务区的优质写字楼规模、甲级写字楼存量占比、平均租金水平及入驻率等指标维度进行数据标准化，首次发布武汉优质写字楼商务区指数，量化写字楼商务区市场表现。
2021年武汉优质写字楼市场商务区指数
发现1：长江南北两大核心商务区重塑，建设大道区域优势减弱
汉口沿江商务区发展起步于平安金融中心的建成，项目竣工一举填补武汉国际甲级写字楼的空白。近年来，汉口沿江商务区市场供需均衡，配套成熟，区域发展厚积薄发，综合指数表现位居武汉写字楼商务区的首位。中南中北路商务区凭借其甲级写字楼资源稀缺和成熟的零售配套排名仅次于汉口沿江商务区。建设大道作为武汉起步最早的金融街区域，其写字楼发展超过20年，市场存量已超过百万方。近年来新增供应集中入市，平均空置率长期维持高位，市场表现位于全市第四位。
发现2：产业红利带动光谷迅速崛起
光谷凭借其科技互联网行业虹吸效应，写字楼租赁需求成几何级数的增长。同时，光谷核心片区——关山大道及光谷大道内单一业权的甲级写字楼产品供应稀缺，整体市场去化优于全市水平。疫情后，在线教育行的扩张也进一步加速区域内的写字楼去化，租金水平也因此保持较高韧性，光谷商务区成为指数排名第三的优质写字楼区域市场。
发现3：航空路商务区格局重组
恒隆广场与K11 Atelier的交付拉开航空路片区写字楼硬件革新的新时代，升级搬迁需求的释放以及业主方灵活的租赁策略使此商务区在的入驻率水平加速提升，区域整体表现优异。此外，武汉中央商务区与武昌滨江片区则得益于目前区域市场规模较小，供需相对平衡，表现基本与全市水平持平。徐东大街、螃蟹岬、光谷东等片区则由于甲级写字楼供应缺失、市场成熟度较低等因素，市场指数排名较为落后。
新晋互联网行业扩张放缓，政策导向下迎来规范整合
科技新媒体行业整体发展：
科技新媒体（简称TMT）行业作为目前写字楼最重要的需求来源之一，在投资风口的加持下，其写字楼租赁需求迅速扩张。对比2016年武汉甲级写字楼产业结构，TMT行业的总体租赁面积占比已经高达22.2%，较五年前翻了一倍有余，行业的平均租赁面积也已经超过1,000平方米。
科技新媒体行业细分：
将TMT行业细分为10个子行业，在线教育与新媒体行业作为行业新贵子行业，行业发展及租赁需求增长最为快速，其排名从2016年的第8位和第9位跃居至如今的前两位。回顾2020年武汉甲级写字楼的新增租赁需求中，科技互联网行业作为全年甲级写字楼的首要新增租赁需求来源，其中近六成来自于在线教育的扩张。
第一太平戴维斯武汉公司商业楼宇部董事付丽表示，从行业规范角度分析，自2020年以来，国家对未成年人、学龄前儿童的校外辅导进行更为严格的规范。随着行业规范化进程的逐步推进，在线教育行业将在短期内面临结构性调整。预计未来该行业的发展会逐步从快速扩张转向维稳布局。但武汉作为教育腹地，无论从文化教育资源以及城市地理区位上，未来仍将是在线教育租户扩张的重点领域。
展望：租金边际效应持续减弱专业的空间运营能力将提升物业竞争力
第一太平戴维斯武汉公司市场研究部高级经理钱琦琦表示，租金自2017年步入下行通道以来，“以价换量”的租赁策略所带来的边际效应已经逐步弱化，价格的弹性空间已几近压缩至最小。单方面降低价格所带来的租赁优势逐步递减，市场竞争从价格层面向管理层面转变，专业的空间运营能力将提升物业在租户市场中的竞争力。
可租赁空间多样化，业主加入二 级租赁运营阵营
武汉二级租赁市场起步于首个雷格斯商务中心的开启，但市场存量规模的快速发展发生在2018至2019年间。受疫情影响，二级租赁市场规模迅速缩减，资源整合延续至今。自2020年下半年，市场租赁需求逐步回暖，但未来新增供应和待去化的存量规模依然可观。为抓住更多潜在租赁需求与商业契机，业主方开始试水租户拎包入驻的精装空间模式，成为写字楼二级租赁市场的参与者之一。
价格战步入下半场，专业空间运营效用递增
武汉写字楼市场自2017年步入租金下行通道后，降价对于市场租赁需求的边际增长效益已经逐步减弱，2020年的疫情加速价格下跌，价格下跌空间几近提前释放完全。价格战步入下半场，意味着盲目降价仅可以短暂提升楼宇入驻率，但同时会牺牲业主方对于租户品质及楼宇运营稳定性的把控。楼宇的市场表现已经从“价变”向“质变”发展。
商务区格局重组，区域联动性与差异化同步变更
轨道交通网络扩张带动商务区的成熟与新生，但是部分商务区的区域联动性依然缺失。以大光谷区域为例，光谷核心区域与光谷东新兴市场的持续融合也将随着宜科中心、中国特种飞行器研发中心的交付进一步加深。但是区域融合与资源联动带来的不仅仅是商务区之间的协同作用，也会加速楼宇之间的竞争与差异化表现，进一步加深专业运营能力对于楼宇市场表现的影响。
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