租金持续承压 武汉写字楼市场企稳后有望走出低谷
2021/1/29 11:56:50 来源：86写字楼网
摘要: 由于新增供应持续保持高位且需求受到疫情冲击，2020年，武汉市写字楼空置率同比上涨4.5个百分点，攀升至42.3%。全市写字楼平均账面租金同比下降4.5%，录得每月每平方米90.5元。
疫情叠加供求失衡，2020年的武汉写字楼市场如履薄冰。
近日，多家顾问机构年度报告陆续传出基本一致的观点，武汉写字楼市场指标在前两年下滑的基础上，在进一步恶化。
CBRE世邦魏理仕数据显示，由于新增供应持续保持高位且需求受到疫情冲击，2020年，武汉市写字楼空置率同比上涨4.5个百分点，攀升至42.3%。全市写字楼平均账面租金同比下降4.5%，录得每月每平方米90.5元。
而年底需求的突然爆发，为武汉写字楼市场增添了一点亮色。仲量联行年度报告认为，从季度数据看，武汉四季度租金跌幅获得边际改善。以甲级市场为例，二三季度的租金环比跌幅在3.5%-4.0%，但四季度的环比跌幅仅为0.3%，租金水平有逐步企稳的迹象，这主要缘于年末需求的大幅反弹，通过对比近三年的数据，发现单季0.3%的跌幅基本回归武汉写字楼市场的正常水平。为此，仲量联行认为，武汉办公楼市场有望走出低谷。
年末集中入市，竞争更加激烈
由于上半年受疫情冲击，武汉2020年的优质甲级项目全部集中在第四季度入市，这些项目分别是，位于建设大道商务区的香格里拉中心和武汉环贸中心A座，以及位于解放大道商务区的恒隆广场和K11 ATELIER。这些优质项目的入市，一方面提升了片区的楼宇品质，另一方面也加剧了市场竞争。
仲量联行年度报告显示，截至2020年12月末，武汉市甲级和乙级项目共计636.8万平方米，其中甲级办公楼体量为249.4万平方米，同比上升15.0%；乙级办公楼体量为387.4万平方米，同比增长8.0%。
而受疫情影响，武汉市写字楼市场全年的净吸纳量表现孱弱。2020年全市净吸纳量仅为15.5万平方米，为2011年以来的最低点。其中甲级净吸纳量为10.0万平方米，同比减少32.9%；乙级净吸纳量为5.5万平方米，同比下降75.8%。
一方面供应不断增加，一方面市场净吸纳量大幅下降，武汉写字楼市场结构进一步失衡并恶化，全市空置率进一步攀升逼近40%，其中甲级办公楼空置率同比上升5.0个百分点至35.7%，乙级办公楼空置率同比上升3.1个百分点至41.7%。
总需求疲弱，增加了业主的去化压力，为了争夺有限的客户，价格战愈演愈烈。截至2020年12月末，全市办公楼净有效租金为80元每平方米每月，同比回落7.0%。其中甲级办公楼净有效租金为98元每平方米每月，同比下跌7.5%。乙级办公楼净有效租金为68元每平方米每月，同比下跌6.4%。
四季度需求大幅反弹，有望走出低谷
下半年，随着武汉疫情防控的成功与经济的回暖，也催生了办公楼市场需求的恢复。以甲级市场为例，前三季度其净吸纳量仅为负1,669平方米，但第四季度的净吸纳量高达10.2万平方米。第四季度的净吸纳量中，新入市项目净吸纳量占比60%，存量项目占40%。而这40%存量项目的净吸纳量不仅明显强于前三季度，而且较为接近历史单季平均水平，为此，仲量联行认为，武汉办公楼市场有望走出低谷。
从成交案例数量看，2020年，武汉一季度“封城”，导致一季度甲级办公楼租赁成交数量接近于零。“解封”之后，成交数量开始恢复，四季度成交数量更是占全年的50%左右，市场活跃度显着上升。
分行业看，在线教育行业成为2020年需求最旺盛的行业之一，其甲级市场的成交面积占比高达22%。疫情的冲击不改人们对教育的热情，资本的推动更刺激了在线教育的大幅扩张。此外，金融业、非教育服务业、房地产及建筑、科技新媒体等行业都有活跃表现。金融业中的保险公司不断扩张代理人，继续催生大面积成交；专业服务业中的律师事务所较为突出，这包括受注册制背景下企业上市需求上升以及疫情冲击之下的经济类诉讼增多等影响。
2020年甲级办公楼市场租赁成交（按行业分）数据来源：仲量联行
仲量联行武汉、南京、杭州分公司总经理辛毅表示：“2020年武汉办公楼市场第四季度需求的快速复苏，展现出其极大韧性。”
辛毅认为，虽然武汉写字楼全年租金显着下跌，但年末租金随着需求复苏而企稳。从季度数据看，租金跌幅边际改善。以甲级市场为例，二三季度的租金环比跌幅在3.5%-4.0%，但四季度的环比跌幅仅为0.3%。此外，通过对比近三年的数据，发现单季0.3%的跌幅基本回归武汉市场的正常水平。
受疫情影响，原本预计2020年的供应高峰推迟至2021和2022年，供应量会在叠加中集中爆发。虽然武汉疫情已经化解，需求在复苏中企稳，但依然跟不上新增供应的脚步，市场仍将供大于求。展望后市，仲量联行预计，武汉写字楼市场租金持续承压，易跌难涨。待2021和2022年的新增供应高峰之后，供需关系将有望缓解，不断攀升的空置率也有望逐渐企稳。
